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    2019年,楼市的9个猜想!

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    2019年楼市的迷局,看明白了它,才能看清未来可能的机会!

    一、2019年,央行会降准降息吗?

    ?#23380;?#26082;有居住功能,也有货币属性,房价的涨涨跌跌与货币政策息息相关,2019年央行大概率会降准,也有过半的概率会降息。当然降准降息不是为了刺激楼市,但楼市会从中受益。

    降准的原因在于经?#27809;?#22659;需要,更为重要的是现在中国的存款准备金率非常高(预计达到12%以上,美欧等国家普遍在3%以下),这就给降准留下了空间。

    降息的理由:1、降息有利于降低企业融资成本,有利于提振经济。2、降息有助于弥补降准的不足,因为降息是让资金更便宜,降准是让资金更多。

    不降息的理由:1、美国加息,中国降息,货币政策相向而行,对人民?#19968;懵使?#25104;压力。2、目前一年期存款利率是1.5%,已经是历史最低水平。3、2018年国内CPI是2.2%,高于一年期存款收益率,也就意味着存款收益是负。

    二、2019年,?#30475;?#21033;率会下降吗?

    无论是降准还是降息,都会限制市场利率的上行空间,?#29575;?#19978;今年市场利率已经下降了。我们可以把市场利率理解为商业银行-商业银行之间的借钱利率,然后把?#30475;?#21033;率理解为商业银行-购房者之间的借钱利率,当市场利率降的时候,?#30475;?#21033;?#26102;?#28982;受到它的制约。

    但?#30475;?#21033;率不可能无限降?#20572;?#19968;是市场利率传导需要一个过程;二是房地产调控制约了?#30475;?#21033;率下行的空间。我们来看一则数据:

    融360报告显示,2018年11月全国首套?#30475;?#27454;平均利率为5.71%,与?#26174;魯制劍?#24847;味着全国首套?#30475;?#21033;率结束了22个月以来的“连涨?#20445;?/span>

    三、2019年,限购限贷会放松吗?

    2019年楼市的主基调依然是收紧为主,但是在主基调下应该会比2018年有一些灵活性,主要表现在:1、刚需的购房门槛应该比2018年要?#20572;?#23545;他们的限制性政策应该也会比2018年要松一些。2、一线城市可能在限售、限价方面政策可能会有所变化,但限购、限贷应该变化不大。原因很简单,限售、限价?#26085;?#31574;并不是很市场化,取消了也未必是件坏事,但只要限购、限贷?#26085;?#31574;没有调整,就不能说房地产调控政策出?#20540;?#25972;。

    四、2019年,房企融资会收紧吗?

    房地产企业债务?#20351;?#39640;是房地产行业主要风险之一,在明年国家继续开展三大攻坚战的情况下,预计监管层仍会抑制资金进入楼市。2019年应该还会有房企说出“活下去”这三个字,但对他们来说2019年应该比2018年要好一些。原因:

    1、市场利率下降的情况下,他们的融资成本虽然仍然在高位,但起码比2018年要降一点。

    2、2019年,支?#32622;?#33829;企业融资的政策会相继推出,?#28909;鏜LF担保品扩围、民营企业债券融?#20351;?#20855;、创设定向中期借贷便利支持中小企业等,这些政策对民营企业有益,对房企也有一定的利好。

    在2019年房企“苦日子”还没过去的情况下,房企的整合、并购将会更加激烈,那些规模大、实力强、土地储备多的房企依然是最后的笑者。

    五、2019年,房价会反弹吗?

    只能说温度会比2018年要暖一点,但要说房价大涨可能性不大。原因在于房地产政策依然是趋紧,但对一二线城市或者人口增量的大城市?#29992;?#32780;言,未尝不是出手购房的机会,一定要记住,在这些城市买房,虽然不一定能赚很多钱,但起码不会亏。

    六、2019年,小产权房会转正吗?

    有人说集体土地入市意味着小产权房的春天来临,我认为2019年应该看不到,以后应该也很难看到。小产权房是在集体土地上建起来的?#23380;櫻?#26410;缴纳土地出让金,根据“?#25442;?#19968;宅”的原则:

    如果你只有一?#20934;?#20307;土地的?#23380;櫻?#37027;么应该是合规的,也就是如果未来宅基地可以交易,那么你这套?#23380;?#30340;价值会大大上升。但如果是你有多套这类?#23380;櫻?#37027;就不好说。

    记住一点,在目前出台的政策里,与小产权的关系都不是很大,?#28909;?#36817;日热议的集体经营性建设用地入市,并不是针对住宅市场。

    七、2019年,三四线城市棚改还会继续吗?

    按照“新三年棚改计划?#20445;?019年、2020年应该还有累计920万套的任务,也就是棚改还没结束,但未来会呈现以下特点:

    1、在国家严控地方隐性债务的情况下,只有那些财政实力强的城市才有条件大幅推进棚?#27169;热?#19968;二线城市。但对于三四线城市来说,由于经济实力有限且房价处于高位,2019年棚改力度会大大减弱。

    2、未来棚改货币化安置的比重会越来?#38477;停?#23588;其是那些房价?#38505;?#21387;力大的城市。

    八、地方依靠土地出让金增?#37038;?#20837;的模式能?#20013;?#21527;?

    很难,中国楼市现有特点是人口增量在一二线城市,但土地增量是三四线城市,这就意味着三四线城市地价容?#20934;?#39030;,一二线城市虽然地价可能上升,但可供开发的土地有限,这意味着地方依靠土地出让金增?#37038;?#20837;的模式难以?#20013;?#19979;面是一则数据:

    2016年7月,?#26412;?#25151;屋总成交2.9万套,其中,?#36335;?#25104;交0.7万套,二手房成交2.2万套,市场?#23454;?#22411; “存量房市场”特征。

    九、2019年,买房向买股切换?

    2019年科创板可能会推出,也可能会试点注册制,这意味着债权慢慢向股权切换,未来企业融资更多地是股权,而债权可能慢慢降温,这是一个新的时代也是一个新的创?#29615;?#21475;,但这是对一个有?#38469;酢?#26377;经验的专业人士而言的,反之,如果你不具备相关金融知识?#22270;?#24378;的判断能力,那么你可能会是某几支垃圾股的永久股东,一直陪着它退市。

    文章来源:小白读财经
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